El mercado, con datos

Qué llamamos ganga y cómo se calcula

En casi todos los portales «oportunidad» quiere decir «el vendedor ha pagado por destacarlo». Aquí quiere decir una cosa concreta y comprobable, y esta guía explica exactamente cuál, para que puedas decidir si te fías.

La definición

Una ganga es un anuncio cuyo precio por metro cuadrado está por debajo de la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio.

No es barato en euros: es barato respecto de lo suyo. Un piso de 45.000 € en un pueblo donde todos valen 40.000 € no es una ganga. Uno de 120.000 € donde lo normal son 160.000 € sí lo es.

Los umbrales

Cinco comparables mínimo. Con menos de cinco anuncios del mismo tipo en el mismo pueblo no hay mediana que valga: sería comparar una casa con otra casa, y eso no es un mercado.
Entre el 15 % y el 70 % por debajo. Menos del 15 % es ruido: dos casas parecidas se llevan eso por la orientación. Más del 70 % casi siempre es un error del anuncio, una nuda propiedad, una parte indivisa o una casa en ruina, no un chollo.
Sólo anuncios vivos, con precio y con superficie.
Si no hay cinco del mismo tipo, se compara con la mediana de todo el municipio, y la ficha lo dice.

Lo que la etiqueta no promete

Que esté por debajo de su zona tiene siempre una razón, y puede ser buena o mala para ti:

Necesita reforma y no lo dice el anuncio.
Es un bajo, un interior o un cuarto sin ascensor.
Está lejos del centro o al lado de algo ruidoso.
El vendedor tiene prisa —herencia, traslado, divorcio—, que es el caso bueno.
Los metros del anuncio están mal puestos, que pasa más de lo que parece.

Por eso la ficha enseña siempre la cifra completa: cuánto es el metro de ese anuncio, cuál es la mediana con la que se compara y con cuántos anuncios se ha calculado. Puedes revisar la cuenta.

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Y las bajadas de precio

Además guardamos el precio de cada anuncio desde el día que entra. Cuando baja, lo registramos, y eso es una señal distinta e igual de útil: los anuncios que bajan de precio.