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El contrato de arras: lo que firmas antes de firmar

Las arras son el contrato de verdad: cuando lo firmas, la casa está vendida salvo por lo que ese papel diga. Y hay tres clases que se parecen mucho y obligan a cosas muy distintas.

Las tres clases

Penitenciales

Son las del artículo 1454 del Código Civil y las más habituales. Cualquiera de los dos puede echarse atrás: si se arrepiente el comprador pierde la señal, si se arrepiente el vendedor devuelve el doble. Nadie puede obligar al otro a firmar. Es una puerta de salida con precio conocido.

Confirmatorias

Confirman que hay contrato de compraventa y la señal es un anticipo del precio. Aquí no hay salida: si uno no cumple, el otro puede exigir ante un juez que se firme la escritura, además de daños y perjuicios.

Penales

La señal funciona como indemnización pactada por incumplir, pero la parte cumplidora puede además exigir que se cumpla. Es la mezcla de las dos anteriores.

Si el contrato no lo dice

Para que sean penitenciales tiene que constar expresamente y citando el artículo 1454. Si el papel sólo dice «se entregan 6.000 € en concepto de arras», los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias: es decir, la interpretación por defecto es la que no te deja salir.

Qué debe llevar el papel

• Identificación completa de las partes y del inmueble, con referencia catastral y datos registrales.
• Precio total y cantidad entregada, descontada del precio.
• Fecha límite para firmar en notaría. Sin fecha, el contrato se eterniza.
• Quién paga cada gasto (por defecto, lo que diga la ley).
• Estado de cargas y compromiso del vendedor de entregarla libre de ellas.
• La cláusula de financiación, que es la importante y va aparte.

Lo que hay que comprobar antes de firmar

Las arras obligan desde el momento en que se firman, así que las comprobaciones van antes, no entre la firma y la notaría. Son seis y se hacen en unos días:

1. Nota simple del Registro, pedida por ti y reciente: quién es el dueño, qué cargas hay y qué superficie consta inscrita.
2. Referencia catastral: que la casa que has visto sea la que vas a firmar, con sus metros y sus construcciones.
3. Que firmen todos los dueños. Con varios propietarios, una herencia sin repartir o un matrimonio en gananciales, si falta una firma el contrato no sirve para obligar a vender.
4. Deudas de comunidad: el certificado del administrador. Las cuotas impagadas van con el piso en la parte que fija la ley, no con el vendedor que se marcha.
5. IBI y suministros al día, con los recibos para ver el consumo real.
6. Ocupantes: que no haya inquilino, familiar o precarista dentro. Una casa con alguien viviendo se compra de otra manera.

Lo que no se pueda comprobar todavía no es motivo para no firmar: es motivo para que el contrato diga qué pasa si el resultado es malo.

La cláusula de financiación

Si la compra depende de una hipoteca, el contrato debe decir qué pasa si el banco dice que no: lo razonable es que se devuelva la señal íntegra, con un plazo para conseguirla y el compromiso de haberla pedido en al menos dos entidades. Sin esa cláusula, que te denieguen la hipoteca es «arrepentirse» y pierdes el dinero.

La fecha límite, puesta con criterio

Es la cláusula que más conflictos genera, porque se pone a ojo. Cuando hay hipoteca, el calendario lo marca el circuito del banco: tasación, estudio, oferta vinculante y los días de información previa que exige la ley hipotecaria, con la documentación en la notaría antes de la escritura. Si además hay que cancelar la hipoteca del vendedor, pedir un certificado de deuda o esperar a que una herencia quede inscrita, cada cosa suma.

Pon la fecha con margen en vez de ajustada: llegar antes no cuesta nada y llegar tarde cuesta la señal. Deja escrito que cualquier prórroga se pacta por escrito y firmada por los dos, no por mensajes. Y cierra quién elige notaría, que suele ser el comprador.

Cómo se entrega el dinero

Por transferencia, nunca en efectivo, desde una cuenta del comprador a una del vendedor, y con un concepto que se entienda dentro de un año: arras de compraventa y la dirección del inmueble. El justificante es la prueba de qué pagaste y por qué.

Si el dinero lo retiene la inmobiliaria, el contrato tiene que decir tres cosas: en calidad de qué lo tiene, a quién se lo entrega en cada escenario y cuándo. Una señal en depósito sin eso escrito es el origen de la mitad de los líos con agencias. Y desconfía de la cláusula que convierte tu señal en honorarios de la agencia si la compra no sale: eso ya no son arras.

La hoja de reserva no son las arras

Antes de las arras suele aparecer otro papel: hoja de reserva, documento de encargo, precontrato. Sirve para sacar la casa del mercado unos días, y a veces no obliga al vendedor a nada porque lo firma la agencia y no el propietario. Mira quién firma: si no aparece el dueño, no hay nada reservado frente a él.

Y mira qué dice de tu dinero: si se descuenta del precio, si se devuelve y en qué casos, y si la agencia se lo queda como comisión. Una hoja de reserva bien hecha se parece bastante a unas arras cortas. Una mal hecha es una comisión cobrada por adelantado.

Cuánto se entrega

Entre el 5 % y el 10 % del precio. En una casa de 90.000 € eso son de 4.500 a 9.000 €. Es dinero real, así que la nota simple va antes: qué mirar en ella.

Qué pasa si llega el día y el otro no firma

Lo primero es dejar constancia de que tú sí estabas. Se acude a la notaría el día pactado y se pide un acta de presencia, que recoge que compareciste con el dinero disponible y que la otra parte no apareció. Cuesta poco y es la diferencia entre tener un relato y tener una prueba.

Después depende de la clase de arras. Con penitenciales, el vendedor que se echa atrás devuelve el doble y ahí acaba el asunto; si no lo devuelve, hay que reclamarlo. Con confirmatorias o penales se puede exigir judicialmente que se firme la escritura, además de la indemnización. El camino empieza siempre con un requerimiento por escrito y con fecha, y ese es el momento de hablar con un abogado.

Hipoteca del vendedor, cargas y herencias sin repartir

Que la casa tenga hipoteca no impide comprarla: lo normal es cancelarla con parte del precio el día de la firma. Lo que no vale es dejarlo en que el vendedor la cancelará. Hay que concretar que se pide el certificado de deuda al banco, que se retiene del precio lo necesario para pagarla, y quién tramita y paga la cancelación registral, que es un trámite posterior y se olvida a menudo.

Con una herencia sin repartir, el vendedor todavía no es dueño en el Registro. Firmar arras en ese estado es firmar sobre algo que aún no existe: antes tiene que haber aceptación de herencia, impuesto liquidado e inscripción. Mira la nota simple y comprueba a nombre de quién está la casa. Si sigue a nombre del difunto, la fecha de notaría no la manda el vendedor, la manda el expediente.

Las arras y los impuestos

Comprando de segunda mano a un particular, firmar las arras no abre ningún plazo fiscal: el impuesto de transmisiones y el resto de los gastos van con la escritura, y la señal se descuenta del precio, de modo que no se tributa dos veces por ella. En obra nueva es distinto: el promotor factura con IVA cada cantidad que entregas a cuenta, y ese IVA se paga en el momento de la entrega.

Lo que sí tiene consecuencias es que las arras se rompan. Quedarse con la señal del comprador que se arrepintió, o cobrar el doble porque se arrepintió el vendedor, es dinero que entra y que hay que declarar en la renta de ese año. Si te pasa, pregunta a un asesor antes de la siguiente declaración, no después.

Cuándo es mejor no firmar arras todavía

• Cuando la hipoteca no está ni preaprobada y el vendedor no acepta cláusula de financiación.
• Cuando no has pedido tú la nota simple, o la que te enseñan la pidió el vendedor hace meses.
• Cuando falta por firmar algún copropietario, o la herencia no está inscrita.
• Cuando hay obra sin legalizar, una ampliación que no consta o metros que no coinciden con lo inscrito: eso se resuelve antes, porque afecta a la tasación y por tanto a la hipoteca.
• Cuando el papel lo ha redactado la parte vendedora y no te dan tiempo para leerlo. La prisa en las arras casi nunca es del comprador.

La alternativa no es perder la casa, es firmar unas arras con condiciones. El contrato puede decir que la señal se devuelve íntegra si el banco dice que no, si aparece una carga que no estaba o si el Ayuntamiento contesta algo distinto de lo prometido.

Con el precio mediano de tu municipio sale la señal que te van a pedir, y conviene saberla antes de visitar: ese dinero tiene que estar disponible en días, y sale del mismo ahorro con el que luego hay que pagar impuestos y notaría.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.