Comprar
Cuánto cuesta comprar una casa aparte del precio
El precio del anuncio no es lo que cuesta la casa. Entre impuestos y papeles hay que sumar un 10 % o un 11 % más, y ese dinero no lo presta el banco: sale de tu bolsillo el día de la firma.
La cuenta, por partes
Comprando vivienda de segunda mano en Castilla-La Mancha, sobre un precio de 100.000 € la factura queda más o menos así:
- ITP: 9.000 € (el 9 %, o 6.000 € si es tu vivienda habitual, o 3.000 € si tienes menos de 36 años y cumples los requisitos). Lo explicamos entero en la guía del ITP.
- Notaría: 600 a 900 €. El arancel está regulado y depende del precio y de los folios, así que entre notarios apenas cambia.
- Registro de la Propiedad: 400 a 600 €. Inscribir no es obligatorio, pero sin inscribir no eres el dueño frente a terceros.
- Gestoría: 300 a 500 €, si la contratas. Con hipoteca la pone el banco y la paga el banco.
- Tasación: 300 a 600 €, sólo si pides hipoteca. Ésta sí la pagas tú.
Total: unos 10.500 € sobre 100.000 € de precio con el tipo general, o unos 7.500 € si te aplican el 6 %.
Cuándo sale cada euro
Casi todo el mundo pregunta cuánto y casi nadie cuándo, y el cuándo es lo que deja a una compra tirada a mitad de camino. El orden habitual es éste:
- Al reservar: la señal o las arras, que es dinero del propio precio pero que sale ya y que se puede perder si te echas atrás. Cómo se redacta y qué tipo de arras firmas está en la guía de las arras.
- Al pedir la hipoteca: la tasación. Se paga aunque el banco acabe diciendo que no, y no sirve para otra entidad si la pidió el banco.
- Unos días antes de la firma: la provisión de fondos de la gestoría o del notario, y el cheque bancario del resto del precio, que el banco no emite el mismo día por teléfono.
- El día de la firma: la notaría y, con hipoteca, lo que el banco deja a tu cargo.
- Después de firmar: la autoliquidación del ITP, que tiene plazo y recargo si se pasa, y la inscripción en el Registro, que llega semanas más tarde. Los plazos exactos del modelo 600 están en la guía del ITP.
Ese dinero tiene que estar disponible, no invertido ni a plazo fijo. Y conviene tenerlo en la cuenta desde la que vas a pagar: mover una cantidad grande entre bancos el día antes de la firma es una forma clásica de llegar sin cheque.
Sobre qué cifra se calcula el impuesto
Aquí está la sorpresa más frecuente de toda la compra. El ITP no se calcula necesariamente sobre lo que pagas, sino sobre la mayor de dos cifras: el precio escriturado o el valor de referencia de Catastro de ese inmueble. Si compras barato una casa cuyo valor de referencia es más alto, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, y la diferencia la pones tú.
Consulta ese valor antes de hacer la cuenta, porque es público y se saca en un rato: cómo se consulta y cómo se recurre. Si lo ignoras y liquidas sobre el precio, lo normal no es que no pase nada: lo normal es que meses después llegue una liquidación complementaria por la diferencia, más intereses.
Quién paga qué desde 2019
La ley de crédito inmobiliario cambió el reparto de los gastos de la hipoteca, que es una cosa distinta de los de la compra. Desde entonces el banco paga la notaría de la hipoteca, su registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. Al comprador le queda la tasación y las copias que pida.
Lo que no cambió es la compraventa: el ITP, la notaría y el registro de la escritura de compra los sigue pagando quien compra.
Del lado del vendedor quedan la plusvalía municipal y el certificado energético, y conviene saberlo porque en la negociación aparece la propuesta de «lo pagamos a medias». La plusvalía y el certificado los paga quien vende, y aceptar lo contrario es una subida de precio disfrazada.
Los gastos que no están en la lista y aparecen igual
La cuenta de arriba es la de los papeles obligatorios. Alrededor hay una segunda capa, más pequeña pieza a pieza, que junta se nota:
- La nota simple del Registro y las copias de la escritura que pidas. Cuestan poco y no deben faltar: qué se comprueba con ellas.
- El certificado de deudas con la comunidad, en piso. Sin él compras también las cuotas impagadas de los años que la ley permite reclamar al nuevo dueño.
- Las derramas ya aprobadas y pendientes de pagar. No son un gasto de la compra, pero llegan justo después de ella.
- El IBI del año en curso, que suele prorratearse entre las partes por acuerdo, no por obligación: cómo se reparte.
- El cambio de titularidad de la luz y el agua, y el alta si los suministros estaban dados de baja, que es bastante más caro que un simple cambio de nombre.
- El seguro de hogar, que con hipoteca el banco va a exigir: qué cobertura hace falta de verdad.
El error que sale caro
Mucha gente hace la cuenta con el 20 % de entrada y se olvida de este 10 %. Si tienes 30.000 € ahorrados no puedes comprar una casa de 150.000 €: puedes comprar una de 115.000 € aproximadamente, porque 23.000 € van a la entrada y 12.000 € a impuestos y papeles. La cuenta completa está en cuánto ahorro hace falta.
Lee también: Lo que se compra con la casa: deudas, derramas y sorpresas Hipotecas vivas, IBI atrasado, derramas aprobadas y okupación. Qué se hereda con el inmueble y cómo comprobarlo antes.Qué cambia si la casa es obra nueva
Entonces esta cuenta no sirve: la compra a promotor no lleva ITP, lleva IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados, y sale más caro que la segunda mano. Tampoco hay tipos reducidos por edad ni por vivienda habitual, así que el ahorro fiscal de un comprador joven desaparece. La comparación completa, con lo que se gana por otro lado (garantías, eficiencia, obra sin reformar), está en obra nueva o segunda mano.
Hay además una partida propia de la obra nueva: las cantidades que entregas a cuenta antes de que la casa exista tienen que estar avaladas o en cuenta especial. Si el promotor no te da ese documento, no es un trámite pendiente, es el riesgo entero de la operación.
Lo que sí se puede negociar
Los impuestos no. Los aranceles de notaría y registro, tampoco: están fijados por real decreto. Lo único negociable de esta lista es la gestoría —puedes hacer los trámites tú— y, sobre todo, el precio, que es donde de verdad hay margen. Un 5 % de rebaja son 5.000 € y todos los gastos pagados.
Si la compra se cae, qué dinero no vuelve
Entre el «sí» y la escritura pasan semanas, y una de cada varias operaciones se rompe en ese tramo, casi siempre porque el banco dice que no o porque aparece algo en la nota simple. Conviene saber de antemano qué se pierde.
- La tasación, siempre. Ya está hecha y ya está pagada.
- Las notas simples y certificados que hayas pedido, que son poco dinero.
- La provisión de fondos vuelve menos lo que la gestoría o la notaría hayan trabajado ya.
- Las arras, según cómo estén firmadas. Es la cantidad grande y es la que depende por entero del papel: hay arras que se pierden al desistir y otras que dan derecho a reclamar el doble si quien se echa atrás es el vendedor.
De ahí que valga tanto una cláusula de tres líneas: si la hipoteca no se concede, las arras se devuelven. Se pide antes de firmarlas, cuando todavía tienes algo que ofrecer a cambio, no cuando ya has entregado el dinero.
Anuncios que ya salen por debajo de su zona
Si buscas margen, aquí está: inmuebles cuyo precio por metro está por debajo de la mediana de su propio municipio.
70 % por debajo de 206 €/m², que es la mediana de terreno en Manzanares.
70 % por debajo de 264 €/m², que es la mediana de solar en Manzanares.
70 % por debajo de 1.341 €/m², que es la mediana de lo que hay en Yeles.
Preguntas que nos hacen
¿Cuánto hay que tener ahorrado además de la entrada?
Cuenta un 10 % u 11 % del precio para impuestos y papeles, por encima de la entrada que te pida el banco. Es dinero que la hipoteca no cubre y que hay que tener líquido el día de la firma, no invertido. Sobre 100.000 € de precio son unos 10.500 € con el tipo general del ITP.
¿El banco puede financiar los gastos de la compra?
Como regla no: la hipoteca se concede sobre un porcentaje del valor de tasación o del precio, el menor de los dos, y los impuestos quedan fuera. Hay productos que financian más porcentaje, pero se pagan con un tipo de interés peor o con la exigencia de un avalista.
¿Sobre qué cantidad se paga el impuesto si compro muy barato?
Sobre la mayor de dos cifras: el precio escriturado o el valor de referencia de Catastro del inmueble. Comprar por debajo del valor de referencia no abarata el impuesto, y si liquidas sobre el precio es previsible que llegue después una liquidación complementaria por la diferencia, con intereses.
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?
El comprador paga el ITP, la notaría y el registro de la escritura de compra, más la tasación si pide hipoteca. El vendedor paga la plusvalía municipal y el certificado energético. Los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados) los paga el banco desde 2019.
¿Puedo ahorrarme la gestoría y hacer los trámites yo?
Sí, si la compra es al contado: presentar la autoliquidación del impuesto y llevar la escritura al Registro lo puede hacer cualquiera. Con hipoteca la gestoría la elige y la paga el banco, así que ahí no hay nada que ahorrar. Hacerlo tú exige cumplir el plazo del impuesto, que tiene recargo.
¿Qué pasa con el dinero adelantado si el banco deniega la hipoteca?
La tasación está perdida y la provisión de fondos vuelve menos lo trabajado. Las arras dependen de lo firmado: si el contrato incluye la condición de obtener financiación, se devuelven; si no la incluye, el vendedor puede quedárselas por desistimiento. Es la cláusula más rentable de toda la operación.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
Lo que está por debajo de lo que se pide en su zona
Comparamos cada anuncio con la mediana de su mismo tipo en su mismo municipio. Lo que sale por debajo, lo enseñamos aquí.
Ver las gangas de hoy o recíbelas por correo cada mañanaComentarios
Para comentar hace falta una cuenta. Entrar o crear una: es gratis y se tarda un minuto.
