Vender y alquilar

Cuánto cuesta vender una casa

Lo que te dan por la casa no es lo que te llevas. Entre plusvalía, IRPF, certificados y notaría se va una parte, y en algunos casos —cuando compraste barato hace veinte años— esa parte es grande.

Lo que paga el vendedor

• Plusvalía municipal. La cobra el Ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. Con dos formas de calcularla y una exención importante si vendes con pérdidas: cómo funciona.
• IRPF sobre la ganancia. Entre el 19 % y el 30 % de la diferencia entre lo que te costó y lo que te dan. La cuenta, con las exenciones.
• Certificado energético: 100 a 200 €. Obligatorio incluso para anunciar.
• Notaría: la matriz de la escritura, salvo pacto en contrario. Suele repartirse.
• Cancelación registral de la hipoteca: 400 a 700 € entre notaría, gestoría y registro, aunque ya la hayas terminado de pagar. Que no debas nada al banco no borra la hipoteca del registro.
• Comisión de la agencia, si vendes con una: entre el 3 % y el 5 % más IVA.

Un ejemplo

Casa comprada en 2005 por 90.000 €, vendida hoy por 130.000 €, con hipoteca terminada y sin agencia:

• Ganancia: 40.000 € menos gastos deducibles.
• IRPF: en torno a 8.000 €.
• Plusvalía municipal: variable según el valor catastral del suelo y los años, del orden de cientos a pocos miles.
• Certificado y cancelación: 800 € aproximadamente.

Lo que reduce la factura y casi nadie guarda

Al precio de compra se le suman los gastos e impuestos que pagaste entonces —ITP, notaría, registro— y las inversiones de mejora con factura. Cambiar las ventanas, cerrar una terraza o reformar el baño sube tu valor de adquisición y baja la ganancia. Sin factura, no cuenta.

Y del precio de venta se restan los gastos de vender: comisión de agencia, certificado, plusvalía. Guarda todo.

Cuándo se paga cada cosa

Los gastos de vender no caen todos juntos, y ese es el detalle que descoloca a la gente que hace la cuenta el día de la firma.

1. Antes de anunciar: el certificado energético. Sin él no se puede ni publicar el anuncio.
2. En la firma: la parte de notaría que te toque y, si hay hipoteca viva, lo que quede de capital pendiente, que se descuenta del precio.
3. En los días siguientes: la plusvalía municipal. El plazo para presentarla son treinta días hábiles desde la transmisión, y en unos municipios se autoliquida (calculas y pagas tú) y en otros se declara y el Ayuntamiento gira el recibo.
4. Semanas después: la cancelación registral de la hipoteca, que va por su cuenta y tarda.
5. Al año siguiente: el IRPF, en la declaración de la renta del ejercicio en que vendiste. Es la factura más grande y la que llega más tarde, así que ese dinero no se gasta.

Cómo saber la plusvalía antes de firmar

No hace falta esperar al recibo. Coge el último recibo del IBI, que trae el valor catastral desglosado, y lleva el valor del suelo y la fecha de tu escritura de compra a la oficina de tributos del Ayuntamiento o a su simulador, si lo tiene publicado. Hay dos formas de calcular el impuesto, la objetiva por coeficientes y la real sobre el incremento efectivo del suelo, y puedes acogerte a la que te salga más baja.

Si vendes por menos de lo que te costó, el impuesto no se devenga, pero la exención no es automática: hay que pedirla y acreditarla con las dos escrituras, la de compra y la de venta. Y si la casa la heredaste, tu fecha de adquisición es la del fallecimiento, no la del día en que la compró quien te la dejó: eso suele reducir mucho la base.

Si todavía tienes hipoteca

Hay que separar dos cosas que se confunden. La cancelación económica es devolver al banco el capital pendiente, y se hace en la firma con parte del precio. La cancelación registral es borrar la hipoteca del Registro, y necesita escritura de cancelación, gestoría y registro aunque no debas ni un euro.

Pide a tu banco el certificado de deuda pendiente con unos días de margen, y pregunta si cobra comisión por cancelación anticipada: en muchas escrituras antiguas la hay. Si el comprador se subroga en tu hipoteca en vez de cancelarla, la cancelación registral no toca, pero esa es hoy la excepción.

Los papeles que te van a pedir en la notaría

• Escritura de compra y nota simple actualizada del Registro.
• Último recibo del IBI pagado.
• Certificado de la comunidad de estar al corriente de los gastos, que tienes que aportar tú salvo que el comprador te exonere por escrito.
• Certificado energético en vigor.
• Certificado de deuda pendiente del banco, si hay hipoteca.
• Según el municipio y la antigüedad del edificio, la inspección técnica y, según la comunidad autónoma, la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación.

El certificado de la comunidad lo firma el administrador y no sale el mismo día. Pedirlo al poner la casa en venta, y no la semana de la firma, ahorra un aplazamiento.

Lo que sale mal

• Cargas que nadie había mirado. Un embargo, una afección fiscal o una hipoteca que se pagó pero no se canceló en el Registro paran la firma. La nota simple cuesta unos euros y se pide al principio, no al final.
• La superficie no cuadra. Escritura, catastro y realidad discrepan más de lo que parece. Si la diferencia es grande hay que arreglarla antes, porque la tasación del comprador saldrá con la superficie medida.
• Obra sin declarar. Una terraza cerrada o un altillo que no consta impiden al comprador conseguir hipoteca. El descuento que te van a pedir es el coste de legalizarlo, con suerte.
• Vender como residente sin serlo. Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda a cuenta de la ganancia.
• Vender con inquilino dentro. El contrato sigue vivo con el nuevo propietario y el inquilino puede tener derecho de adquisición preferente. Hay que notificárselo en forma.
• No guardar las facturas. Sin factura, la reforma no sube tu valor de adquisición, y lo que te ahorrarías en IRPF suele ser mucho más que el IVA que creías ahorrar entonces.

Las exenciones del IRPF que se descubren tarde

• Reinversión en vivienda habitual: si lo que vendías era tu vivienda habitual y metes la ganancia en comprar otra en un plazo de dos años, la parte reinvertida queda exenta. Hay que marcarlo en la declaración, aunque la compra sea posterior.
• Mayores de 65 años: la ganancia por la venta de la vivienda habitual está exenta. No hace falta reinvertir nada.
• Renta vitalicia: para mayores de 65 que venden algo que no es su vivienda habitual, constituir una renta vitalicia asegurada con el importe obtenido exime la ganancia, con un plazo corto y un límite de importe que conviene mirar antes de vender.

Las tres se piden en la declaración y ninguna se aplica sola. Si el caso es ajustado, una consulta de una hora con un asesor cuesta menos que el error.

La comisión de la agencia, letra a letra

Antes de firmar una hoja de encargo, mira cuatro cosas: el porcentaje y si el IVA va incluido, si hay exclusiva y cuánto dura, cuándo se devenga la comisión (al firmar las arras o al escriturar, que no es lo mismo) y qué pasa si el comprador lo encuentras tú. Una exclusiva larga con comisión devengada en arras es el contrato más caro que puedes firmar, y suele venir sin negociar porque nadie pregunta.

Son los anuncios que tenemos publicados hoy, con su precio mediano y su precio por metro. Sirven para poner una cifra realista al precio de venta antes de calcular nada: la ganancia del IRPF y la plusvalía se miden sobre lo que de verdad te vayan a pagar, no sobre lo que pedías.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.