Vender y alquilar

La fianza y las garantías

La fianza es una mensualidad, es obligatoria y hay que depositarla en la comunidad autónoma. Todo lo que se pida por encima es otra cosa y se llama de otra manera.

La fianza legal

• Una mensualidad en alquiler de vivienda; dos si el uso es distinto de vivienda (local, oficina, temporada).
• Es obligatoria: no se puede pactar no darla.
• Hay que depositarla en el organismo que designe cada comunidad autónoma. No hacerlo es una infracción del propietario.
• No se puede usar para pagar el último mes de renta: es garantía de los daños y de las obligaciones del contrato.
• Se devuelve al terminar, descontando lo que corresponda, y pasado un mes desde la entrega de llaves devenga intereses.

La garantía adicional

Es lo que a veces se pide «además»: hasta dos mensualidades más en contratos de vivienda, en metálico o mediante aval. No es fianza y no se deposita: la retiene el arrendador.

Si alguien te pide seis meses por adelantado «como fianza», eso no es fianza ni es legal en un contrato de vivienda.

Otras garantías

• Aval bancario: el banco responde. Es sólido y cuesta dinero al inquilino.
• Avalista personal: alguien que responde con su patrimonio. Que firme entendiendo lo que firma.
• Seguro de impago: lo contrata el propietario y filtra al inquilino antes de aceptar. Cómo funciona.

Al terminar el contrato

Aquí es donde sirve el inventario con fotos del día de entrada. El desgaste normal del uso no se descuenta —una pared que hay que pintar después de cinco años es desgaste—; un agujero en la puerta, sí. Sin fotos de antes, casi todo acaba en discusión y en devolver la fianza entera o en un juicio de poca cuantía que no le conviene a nadie.

Dónde se deposita y cómo se comprueba

El depósito no es un trámite simbólico: el arrendador tiene que ingresar la fianza en el organismo de vivienda de su comunidad autónoma, en el plazo que fije esa comunidad, y recibe un justificante con un número de expediente. El inquilino puede pedir copia de ese justificante, y es lo primero que conviene pedir cuando se entregan las llaves.

Si el propietario no deposita, el contrato sigue siendo válido y el inquilino sigue teniendo derecho a que le devuelvan su dinero: la consecuencia recae sobre el arrendador, que se expone a la sanción que prevea la normativa autonómica de vivienda. Al terminar, el dinero depositado se devuelve al arrendador, no al inquilino, y es el arrendador quien tiene que reintegrárselo al inquilino. Por eso que esté depositada no garantiza que te la devuelvan sola; lo que da es una prueba de cuánto entregaste y cuándo.

La fianza no se actualiza mientras dura el contrato

Durante el periodo de prórroga obligatoria la fianza se queda en el importe del primer día, aunque la renta suba cada año con la actualización pactada. Sólo cuando el contrato se prorroga más allá de ese periodo inicial puede exigirse que la fianza se iguale a la renta vigente, y siempre dentro del número de mensualidades que marca la ley para vivienda o para uso distinto de vivienda.

Dicho al revés: si tu casero te pide a mitad de contrato que «completes la fianza» porque la renta ha subido, eso no toca. Y si el contrato ya está en prórroga tácita y te lo pide, pide que te enseñe el cálculo y el justificante del nuevo depósito.

Lo que se puede descontar y lo que no

La fianza responde del incumplimiento del contrato, no de que la casa envejezca. La frontera que usan los juzgados es la del desgaste por uso normal.

• Se descuenta: rentas y suministros impagados, recibos de comunidad que te correspondieran por contrato, desperfectos causados por ti o por tus visitas, muebles del inventario que faltan, obras que hiciste sin permiso y hay que deshacer, y la limpieza si dejas la vivienda en un estado que exige una intervención extraordinaria.
• No se descuenta: pintar por el paso de los años, un parqué rayado por el uso, una persiana o un grifo que se rompen por antigüedad, un electrodoméstico que agota su vida útil, ni nada que sea obligación de conservación del arrendador.

Tampoco se descuentan importes a bulto. Si hay daños, lo que se descuenta es el coste acreditado con factura o presupuesto, y tienes derecho a verlo. Un «me quedo 300 € por la pintura» sin papel detrás no es una liquidación, es una propuesta.

El plazo de devolución y los intereses

El punto de partida es la entrega de llaves, y conviene dejarla por escrito: un documento de dos líneas firmado por los dos con la fecha, o un correo con la lectura de los contadores. Pasado un mes desde esa fecha, el saldo que quede sin devolver devenga el interés legal del dinero.

Ese mes es el que el arrendador tiene para revisar la vivienda y liquidar; no es un plazo para recuperar el depósito de la comunidad autónoma, que puede tardar más y que no es asunto del inquilino. Si el casero te dice que no puede pagarte hasta que vivienda le devuelva el depósito, la respuesta es que la obligación de devolver es suya y el calendario no cambia.

Cómo reclamar una fianza que no devuelven

1. Reclamación por escrito con prueba de envío y de contenido, mejor por burofax, pidiendo la liquidación detallada y el importe. Fija la fecha y sirve de prueba después.
2. Hoja de reclamaciones o consumo, si el arrendador es una empresa o hay una agencia de por medio.
3. Reclamación judicial: por importes pequeños es un juicio verbal, sin abogado obligatorio por debajo del umbral de cuantía, y con los intereses sumados. El plazo general de las acciones personales son cinco años desde que debió devolverse.

Lo que decide estos casos es casi siempre documental: contrato, inventario con fotos fechadas, justificante del depósito, acta de entrega de llaves y los recibos de los últimos suministros. Quien tiene esa carpeta cobra; quien no la tiene, negocia. El detalle de la salida, paso a paso.

Si el piso cambia de dueño

La fianza va unida al contrato, no a la persona. Si el propietario vende durante el arrendamiento, el comprador se coloca en su lugar y es él quien tendrá que devolverla al final, con independencia de quién la cobrara el primer día. En la escritura de compraventa suele constar quién retiene la fianza y a quién se le traspasa el depósito: pedir ese dato por escrito al nuevo propietario, en cuanto se presente, evita el «esa fianza se la diste al anterior» del último día.

Lo que piden y no es fianza

• Meses por adelantado. La renta se paga mes a mes salvo pacto, y exigir media anualidad por delante no convierte ese dinero en fianza ni en garantía adicional.
• Señales o reservas antes de firmar. Si pagas por «reservar» el piso, que el recibo diga expresamente que se descuenta de la primera renta y qué pasa si el contrato no se firma.
• Honorarios de agencia al inquilino. En arrendamiento de vivienda, cuando el arrendador es una persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren por cuenta del arrendador.
• Avales mal explicados. El avalista y el aval bancario no son lo mismo y no cuestan lo mismo. El aval bancario inmoviliza tu dinero y cobra comisión; el avalista personal responde con su patrimonio.

Habitaciones, locales y oficinas

En un piso compartido lo habitual es que cada habitación tenga su contrato y su fianza, y ahí la pregunta importante es quién responde de las zonas comunes y qué pasa si se va uno: cómo se reparte y dónde se deposita la de una habitación.

En local, nave u oficina el contrato manda mucho más que en vivienda: el número de mensualidades de garantía adicional se negocia sin el tope que protege a la vivienda, y es frecuente que se pida aval bancario por la obra o por el periodo de carencia. Cómo se plantea en una oficina.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.