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Cambiar tu hipoteca de banco

Una hipoteca firmada hace diez años no está firmada para siempre. Hay tres formas de mejorarla y las tres cuestan bastante menos de lo que la gente cree.

Las tres vías

Novación

Cambiar las condiciones con tu mismo banco: pasar de variable a fija, alargar el plazo, quitar un titular. Es lo más rápido y lo más barato, y el banco suele aceptar antes de perderte que después.

Subrogación de acreedor

Llevarte la hipoteca a otro banco, con la misma garantía y sin escriturar una compraventa nueva. El banco nuevo hace una oferta, el tuyo tiene derecho a igualarla —lo que se llama enervar— y si no lo hace, te vas.

Cancelar y abrir otra

Se cancela la primera y se firma una nueva. Es lo más caro porque paga notaría, registro y gestoría de dos operaciones, pero a veces es la única forma de cambiar también el importe o de sumar un titular.

La elección casi nunca es libre. Si lo único que quieres es otro tipo de interés, valen las tres. Si además necesitas más dinero, quitar o poner un titular que el banco nuevo no acepta, o cambiar el inmueble que garantiza el préstamo, la subrogación se queda corta y acabas en la tercera vía. Por eso conviene decir desde la primera llamada qué quieres cambiar exactamente: el banco te orienta a la vía que le conviene, no a la que te conviene.

Qué papeles te van a pedir

El banco nuevo te estudia como si fueras un cliente nuevo, porque lo eres. La carpeta es casi la de una hipoteca de compra:

• La escritura de tu hipoteca actual y los últimos recibos.
• Certificado de saldo pendiente o de deuda, que lo emite tu banco y que es el que fija el importe exacto que se subroga. Pídelo pronto: tarda y no todas las oficinas lo dan el mismo día.
• Nota simple del Registro de la vivienda, para ver titularidad y cargas: qué se lee en ella.
• Nóminas, declaración de la renta y vida laboral, más el detalle de otros préstamos. Si eres autónomo, la cosa se alarga.
• Recibo del IBI y, en piso, el certificado de estar al corriente con la comunidad.
• Tasación nueva, que encarga el banco nuevo y pagas tú: cómo funciona una tasación.

Qué cuesta

• Comisión por subrogación: limitada por ley y decreciente con los años; en hipotecas antiguas puede ser cero.
• Tasación nueva: 300 a 500 €, y la paga el cliente.
• Notaría, registro y gestoría: en subrogación y novación los asume en gran parte el banco nuevo, que es lo que hace que la operación salga a cuenta.
• Cancelación registral, si acabas cancelando: de 400 a 700 €.

Cómo se hace la cuenta

Sumas todo lo que pagas por cambiarte, lo divides entre lo que te bajas la cuota y te sale en cuántos meses recuperas el gasto. Si ese número es pequeño comparado con los años que te quedan, adelante. Si está cerca del plazo que te resta, no.

Hay dos formas de equivocarse en esa cuenta. Una es comparar cuotas en vez de coste total: alargar el plazo baja la cuota y sube lo que pagas. La otra es olvidarse de las vinculaciones, que no aparecen en el tipo pero sí en el recibo: seguros de hogar y de vida con el banco nuevo, una tarjeta con gasto mínimo, el plan de pensiones. Súmalas al cálculo como lo que son, un pago mensual, y comprueba también qué pasa con tu seguro de hogar actual, que suele estar pagado por adelantado hasta su vencimiento.

Cuándo merece la pena

La regla práctica: si la mejora es de medio punto o más y te quedan más de diez años de préstamo, casi siempre sale a cuenta. Con menos de cinco años pendientes, rara vez.

Haz la cuenta con la TAE y con las vinculaciones incluidas: un banco que te baja 0,4 puntos pero te obliga a dos seguros suyos puede salir más caro que el que tienes. Lo explicamos en fija o variable.

El orden de las llamadas

1. Pide ofertas en dos o tres bancos, con la ficha europea de información normalizada por escrito.
2. Con la mejor en la mano, ve a tu banco y pide que la iguale.
3. Si la iguala, novación. Si no, subrogación.

Ese orden importa porque la FEIN es lo único que se puede comparar de verdad. Trae el tipo, la TAE, el cuadro de amortización y las vinculaciones, todo con el mismo formato en todos los bancos. Una oferta de palabra o un correo con dos cifras no sirve para pedirle a tu banco que la iguale, y tampoco para compararla con la de otro.

Cuánto tarda y qué pasos tiene

En la subrogación de acreedor la secuencia es fija. El banco nuevo hace su estudio y su tasación, entrega la FEIN, se lo notifica al banco antiguo y éste tiene un plazo para enervar, es decir, para igualar la oferta y quedarse contigo. Si no lo hace, se firma ante notario con la misma garantía de siempre.

Dos cosas de ese calendario conviene tenerlas claras. La primera es que entre la entrega de la FEIN y la firma hay un periodo de reflexión obligatorio por ley, con una visita previa al notario en la que te explican el préstamo y respondes un test, y ese paso no se puede saltar ni acelerar. La segunda es que el trámite se mide en semanas y el reloj lo marca el eslabón más lento, que casi siempre es el certificado de deuda del banco del que te vas.

Mientras todo esto pasa, sigues pagando tu hipoteca de siempre. No hay un hueco en el que te quedes sin préstamo ni en el que pagues dos.

Lo que sale mal

• La tasación nueva sale baja. Es el motivo más frecuente de que la operación se caiga: si el valor actual no da para el porcentaje que el banco nuevo quiere financiar sobre la deuda que te queda, no hay oferta. Pasa sobre todo en viviendas compradas en el pico de precios de su zona.
• Tu banco enerva y luego aprieta. Igualar la oferta es legal y es gratis para él. Pide que lo que te iguale venga por escrito y con la misma FEIN, porque «te lo dejamos igual» dicho en el mostrador no es nada.
• El tipo baja y las vinculaciones suben. Medio punto menos con dos seguros nuevos puede ser más caro que quedarse.
• Hay un segundo titular que ya no quiere estar. Quitar a alguien no es subrogación, es cambiar el deudor, y el banco nuevo tiene que aceptar que quien queda soporta la cuota solo.
• La hipoteca tiene algo raro detrás. Una ampliación sin declarar, una afección fiscal, una anotación de embargo. Sale en la nota simple y hay que limpiarlo antes: qué cargas bloquean una operación.
• Vas a vender en breve. Si la casa se vende dentro de poco, el gasto de cambiarse no se recupera: cómo se vende con hipoteca pendiente.

La cancelación registral, que no es cancelar la deuda

Son dos cosas distintas y la confusión cuesta dinero. Terminar de pagar, o llevarte el préstamo a otro banco, no borra la hipoteca del Registro: la inscripción sigue ahí hasta que alguien tramita su cancelación, con el certificado de deuda cero del banco, una escritura ante notario y la entrada en el Registro.

En la subrogación de acreedor eso no hace falta, porque la hipoteca no se extingue, cambia de titular. En la tercera vía sí, y ese gasto es justo lo que la encarece. El día que quieras vender o pedir otro préstamo, una hipoteca ya pagada y sin cancelar en el Registro te para la operación, así que si acabas cancelando, confirma que se ha inscrito y guarda la nota simple que lo demuestra.

Si lo que quieres es pagar menos este mes

Cambiar de banco no es la única palanca y a veces no es la mejor. Con tu propia entidad se puede alargar el plazo, pedir una carencia temporal o pasar de variable a fija sin mover la garantía, y todo eso es novación. Al revés también: si lo que te sobra es dinero y lo que te molesta son los intereses, una amortización parcial reduciendo cuota o reduciendo plazo compite muy bien con una subrogación, y no tiene trámite ni tasación. Haz los números antes.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.