Vender y alquilar

El seguro de impago de alquiler

Cuesta en torno a un 4 % de la renta anual y cubre los meses que el inquilino no paga, además de los abogados. Pero lo que de verdad compras es lo de antes: el estudio del inquilino.

Qué cubre

• Impago de la renta, normalmente entre seis y doce meses, empezando a contar tras uno o dos meses de carencia.
• Defensa jurídica: la reclamación y el procedimiento de desahucio, que es la parte que más agradece un propietario.
• Actos vandálicos del inquilino, con sublímite.
• A veces, cambio de cerradura y limpieza tras el desalojo.

Qué no cubre

• Los meses de carencia iniciales.
• Lo que pase después del límite contratado.
• Suministros impagados, salvo pacto expreso.
• Contratos firmados antes de contratar la póliza con un inquilino que ya debía dinero.

El filtro es el producto

La aseguradora estudia al candidato: contrato de trabajo, antigüedad, ingresos frente a la renta, ficheros de morosidad. Si no lo acepta, no te asegura ese alquiler.

Eso es información valiosa aunque no contrates: si un profesional que vive de calcular riesgos no quiere ese riesgo, piénsatelo. Los perfiles que suelen rechazarse son los de ingresos no acreditables, autónomos recién empezados y ratios de renta sobre ingresos por encima de un tercio.

Cuánto cuesta

Entre el 3 % y el 5 % de la renta anual. Sobre un alquiler de 450 € al mes —5.400 € al año— son unos 200 o 250 € anuales. Es deducible como gasto del alquiler en el IRPF.

Cómo se contrata y qué papeles piden

El orden es lo que más gente se salta: el estudio se pide antes de firmar el contrato de alquiler, no después. La póliza no asegura la vivienda, asegura a un inquilino concreto que la compañía ha aceptado, y una vez firmado el contrato ya no tienes margen para decir que no.

Del candidato se piden, con pocas variaciones entre compañías:

• DNI o NIE.
• Contrato de trabajo y las últimas nóminas, o las dos últimas declaraciones de la renta y los pagos fraccionados si es autónomo.
• Informe de vida laboral.
• Autorización para consultar los ficheros de morosidad.
• Si hay avalista, lo mismo de él.

Del propietario piden menos: la titularidad (nota simple o el recibo del IBI), el contrato de alquiler una vez firmado y la cuenta donde se domicilia la renta. Casi todas exigen además que sea un alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la fianza depositada donde tu comunidad autónoma obligue a depositarla.

El estudio suele resolverse en uno o dos días laborables y es gratuito: puedes pedirlo para dos candidatos y decidir con el resultado delante. Pide ese resultado por escrito, aunque sea un correo. Si luego hay discusión sobre lo que se aprobó, la conversación de teléfono con el comercial no existe.

Lo que de verdad pasa cuando el inquilino deja de pagar

1. Lo comunicas a la aseguradora en cuanto falla el primer recibo. Las condiciones particulares te dan un plazo corto para hacerlo, de días, y comunicar tarde es el motivo más común de que una póliza no pague.
2. Requerimiento fehaciente al inquilino, normalmente burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Lo gestiona la compañía y es la pieza que acredita la fecha y el importe de la deuda.
3. Demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas. El abogado y el procurador los pone la aseguradora con cargo a la defensa jurídica.
4. La aseguradora empieza a abonarte la renta una vez pasada la carencia. Aquí está la diferencia que más dinero mueve entre dos presupuestos parecidos: unas pólizas cuentan desde el primer recibo impagado y otras desde que el juzgado admite la demanda, que es bastante más tarde.
5. Lanzamiento y entrega de llaves, y después la compañía se subroga y reclama al inquilino por su cuenta. Lo que recupere es suyo, no tuyo.

Conviene tener claro qué compras y qué no: el seguro paga la espera, no la acorta. El procedimiento tarda lo que tarde el juzgado del partido judicial que te toque, y eso no depende de la póliza. Lo que la póliza decide es cuántos meses de esa espera cobras tú. El límite se cuenta en meses de renta y se agota: si el desahucio dura más que el límite contratado, los meses de más los pierdes.

Los errores que dejan la póliza sin servir

• Cobrar en mano. La deuda se demuestra con el extracto bancario. Aceptar un mes en efectivo «para ayudarle» rompe la prueba de lo que se ha pagado y de lo que no.
• Rebajar la renta de palabra. Se asegura la renta que consta en el contrato. Si pactas una bajada temporal, hazla por escrito y comunícala, o la indemnización se calculará sobre un importe que ya no estabas cobrando.
• Dejar correr los meses. Tres meses de paciencia son tres meses del límite gastados antes de empezar. La compañía quiere que avises el día que falla el recibo, precisamente por eso.
• Que quien vive no sea quien firmó. Un subarriendo o una cesión que no has autorizado puede dejar fuera el siniestro.
• Cambiar de inquilino y no pedir estudio nuevo. La cobertura va con la persona estudiada.
• Reclamar los suministros. Salvo pacto expreso, la luz y el agua que dejó a deber no entran, y la fianza suele irse ahí.

Qué mirar en las condiciones antes de firmar

Pide las condiciones particulares completas en PDF antes de pagar la prima, no el presupuesto de una página con el precio grande. Lo que hay que buscar dentro:

• Los meses de carencia y desde cuándo cuenta la indemnización.
• El límite: cuántos meses de renta y si además hay un tope en euros.
• Si la defensa jurídica cubre el procedimiento entero, incluido el lanzamiento y la ejecución de la deuda, o sólo presentar la demanda.
• Si puedes elegir abogado o es obligatoriamente el de la compañía.
• El sublímite de actos vandálicos y si exige denuncia previa.
• El plazo para comunicar el impago.
• Las exclusiones: alquiler a familiares, uso distinto de vivienda, alquiler de temporada o turístico y alquiler por habitaciones. Muchas pólizas corrientes no cubren estos dos últimos.

La renovación y el cambio de inquilino

La póliza es anual y el contrato de alquiler dura más. En la renovación la compañía puede subir la prima, añadir condiciones o no renovar, y si ha habido siniestro lo normal es que pase alguna de las tres. Es decir: el seguro cubre bien el primer susto, y a partir de ahí el inquilino problemático se vuelve difícil de asegurar.

Si actualizas la renta durante el contrato, comunícalo también. Y si el inquilino se va y entra otro, estudio nuevo: no hay continuidad automática porque la vivienda sea la misma. Cuando la compañía rechaza al candidato que ya tenías medio hablado, ese «no» es lo más barato que vas a recibir ese año.

Alternativas

Aval bancario, avalista o garantía adicional, que salen gratis al propietario pero se los cobra el inquilino en incomodidad y no incluyen abogados. Están todas en fianza y garantías.

Y lo primero de todo sigue siendo elegir bien: alquilar tu casa, por dónde se empieza.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.